表面上看，社区商业似乎无非也就是商场、超市、餐饮、服饰，这与普通商圈很类似，但实际上，运作社区商业与一般城市核心商业完全不同。
记者近期多方采访和实地调研后了解到，社区商业内的业态分布、比例和招商顺序时常与核心商圈相反，而所谓在1.5~2公里范围内不设同系品牌店以避免内部竞争的规律在社区商业运作中也被打破，一些看似难以在普通商圈生存的品牌反而在社区商圈活得“如鱼得水”，你甚至难以想象，社区商业的“主力店”可能是一家医院或一所学校。
颇有意思的是，在这一系列的“非常规”运作下，社区商业的整体价值得以溢价体现。
“五菜一汤”怎么吃？
记者考察上海多个社区商业项目后发现，社区商业一般分为内向型、中间型和外向型。内向型社区商业主要是住户购买，大多用于居住；外向型则偏投资客购买；中间型则介于两者之间，住户与投资客各占约50%。
社区商业的业态格局在业内被戏称为“五菜一汤”，即超市、便利店、洗衣店、银行、餐饮和医疗。上述三种不同类型的社区商业格局分布比例大相径庭，外向型社区商业更多侧重于超市、餐饮和休闲等，有些外向型社区商业会建社区MALL，俗称“邻里中心MALL”，其服务半径较大，周围常住人口大多超过10万规模；中间型则约50%业态为超市和餐饮；内向型则更强调医疗等服务配套型业态。
“社区商业与常规商圈的业态分布明显不同，比如社区MALL面积在2万~5万平方米，明显小于10万平方米以上的核心商圈MALL；社区商业辐射范围约1.5~2公里，而核心商圈辐射范围是其数倍；核心商圈项目的餐饮占比若达30%已属很高，但有些社区商业的餐饮占比高达40%；而核心商圈占比可达30%~35%的服饰和鞋包等业态，在社区商业占比会下滑10%左右。”曾参与全国多个社区商业项目的RET睿意德商业服务部董事陈丽琳告诉记者。
有些在核心商圈鲜少见到的中小新型业态在社区商圈也很活跃。在上海长宁区的黄金城道项目中约80%是小众型新业态，比如将书店、咖啡和自制卡片等结合的“猫空咖啡”。而“妈妈糖”咖啡、吗哪面包等也都是社区商业的“常客”，还有业者将餐饮结合图书馆，让附近居民办餐厅会员卡顺带借书功能，吸引不少居民客源。
“这些中小品牌承租能力较弱，因此会选择平均租金比核心商圈低30%~40%的社区商圈入驻，而社区商圈为与核心商圈差异化，也会引入这些特色品牌。此外，大品牌的谈判周期可达1年多，而中小品牌谈判周期仅2~3个月，这有助于社区商业迅速发展。”陈丽琳指出。
此外，“五菜一汤”的招商顺序与核心商圈很不一样，核心商圈通常先招快时尚型主力店，然后是次主力店，餐饮和休闲等配套是后期启动的。但在社区商业内，餐饮、超市等与生活密切相关的业态需先行招商，而“沦为配角”的快时尚服饰店则成为后期配套。
在“五菜一汤”中，超市是社区商业最重要业态之一。“社区超市与商圈超市有明显区别，社区超市的生鲜必须突出，有时占比可高达40%，社区店还需突出服务与互动功能，比如Wifi的覆盖、居民网购的到店自提、配套停车场等。家得利已在做社区店的模型测算，希望未来可经营2万~3万平方米的社区MALL，居民步行15分钟可到。以社区MALL模式经营能增加租金和餐饮收益，这也是标准超市的转型方向。”曾担任家得利高管的冯先生透露。
上海高岛屋百货有限公司董事副总经理小森智明表示，其正拟将麾下自营精品超市独立运作，社区店会是考虑方向，与一般超市不同，社区超市内的生鲜产品更换频率需更高，以满足居民的需求变化。
记者在实地考察中发现一个有违商业常规的状况——为避免内部竞争，通常商家规定1.5~2公里范围内不设同系品牌店，然而在社区商圈内，同系品牌商家在1公里范围内比比皆是，比如上海虹口某小区附近15分钟路程内有数家联华、华联、世纪联华、快客等百联系门店。
“核心商圈寸土寸金，布点难，但租金低了约一半的社区商业布点相对容易，要抓住居民客源就要将自家品牌布满周边，看似加强内部竞争，可整体上是垄断了某个社区的零售商机。现在社区超市都以占位为先，将对手品牌逼出社区商圈。若整条街都是自家品牌，那物流配送等叠加成本为零，具可操作性。”冯先生坦言。
“五菜一汤”还引发了新商机——小区微信服务。记者在一本“小区无忧”手册中看到，其将社区附近餐饮、健身、搬场、快递等信息都印在手册上，甚至细化到将菜单和价格都列出来以便居民叫外卖，刷其微信账号则能获更详细信息。于是类似的“叮咚小区”、“小区管家”等应运而生，这类业者甚至还获风投关注。